Odpovědnost statutárního orgánu developerské SPV

Co znamená péče řádného hospodáře a proč se na vás vztahuje právě teď?

Péče řádného hospodáře není abstraktní povinnost. Jedná se o konkrétní právní standard, který vyžaduje, abyste při řízení SPV jednali informovaně, pečlivě a loajálně v nejlepším zájmu společnosti. Když se projekt dostane do potíží s generálním dodavatelem, tento standard se zostřuje a zvyšují se nároky na to, co se od vás očekává.

Právní definice je obsažena v § 159 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, a v § 51 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, ve znění pozdějších předpisů. Znamená to, že byste měl vědět, co se v projektu děje, sledovat výstavbu, kontrolovat faktury a hlavně – aktivně reagovat, když si všimnete, že se věci vyvíjejí špatným směrem.

Pokud jednatel poruší péči řádného hospodáře a jeho jednání přispěje k úpadku společnosti nebo k podstatnému zhoršení její finanční situace, může být odpovědný přímo věřitelům za škodu, kterou jim tímto porušením způsobil. V praxi proto dává smysl mít předem nastavený postup pro prevenci a řešení konfliktů s dodavatelem, včetně včasného uplatnění nároků v rámci obchodních a soudních sporů.

To platí zejména v situacích, kdy jednatel svým jednáním či opomenutím zhorší postavení věřitelů společnosti, která je již v krizi nebo směřuje k úpadku.

Jakmile se generální dodavatel dostane do finančních potíží, musíte se automaticky ptát sami sebe:

• Mám aktuální informace o tom, jak se projekt vyvíjí?
• Kontroluji faktury a cash flow?
• Vím, jaké jsou skutečné náklady versus rozpočet?
• Máme písemné doklady o komunikaci s dodavatelem?
• Je projekt smluvně pojištěn a zajištěn?

Neznalost situace vás v tomto případě neomlouvá. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře upozorňují, že soud očekává, že byste si měl situaci ověřit a jednat. Pasivita nebo pozdní reakce vás automaticky vystaví riziku, že soud posoudí vaše chování jako porušení péče řádného hospodáře. Užitečné může být i srovnání, jak se v praxi nastavují smluvní vztahy a odpovědnosti v rámci propojených společností v článku Prevence sporů v holdingu: Nastavení smluvních vztahů mezi propojenými společnostmi.

Kdy přesně hrozí, že dodavatel padne – a co to znamená pro vás?

Generální dodavatel obvykle dává signály dlouho předtím, než oficiálně zkrachuje. Když tyto signály zmeškáte nebo je ignorujete, stanete se sami sobě problémem.

Základní příznaky finančního selhání dodavatele:

Dodavatel začíná zpožďovat faktury, nechce si nechat podepsat zápisy o pokroku, nereaguje na e-maily, mluví o problémech s financováním, nebo náhle změní svoje pracovníky a vybavení. Existují chvíle, kdy sám podává insolvenční návrh, ale často k tomu dojde až poté, co přestane platit svým subdodavatelům a zaměstnancům.

Podle definice v § 3 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona, ve znění pozdějších předpisů, se dlužník (dodavatel) dostane do úpadku, a to buď ve formě platební neschopnosti, nebo předlužení.

• Platební neschopnost nastává, když má dlužník více věřitelů a není schopen plnit podstatnou část svých peněžitých závazků po delší dobu. Vyvratitelná domněnka platební neschopnosti nastává, pokud dlužník zastavil platby podstatné části svých peněžitých závazků, nebo je neplní déle než 30 dnů po splatnosti a věřitelům se nepodařilo dosáhnout uspokojení pohledávek výkonem rozhodnutí nebo exekucí.
• Nebo dlužník nesplnil povinnost předložit seznam majetku a závazků.
• Předlužení nastává, má-li dlužník více věřitelů a souhrn jeho závazků převyšuje hodnotu jeho majetku.

Jakmile se toto stane, hroutí se celý projekt – a vy se ocitnete s SPV, která nemůže splnit svoje závazky vůči dodavatelům, pracovníkům, bankám a budoucím kupujícím bytů.

Co to znamená pro vás osobně? Pokud máte SPV financovanou bankou, banka bude chtít od vás vysvětlení, proč jste nereagovali dříve. K tématu financování projektu a rozložení rizik mezi investora, SPV a financující banku se podrobněji věnuje i text Financování developerských akvizic: Rozdíly ve strukturování forward purchase a forward funding z pohledu zajištění rizik. Pokud máte smluvně ujednanou pokutu, budete ji platit. A pokud se projekt nedokončí, věřitelé budou chtít mít své peníze zpět – a budou po vás požadovat náhradu za to, jak dlouho se věc řešila.

Jak zjistit včas, že se děje něco špatného?

Nejjednodušší je požadovat měsíční zprávy ze stavby s jasným přehledem pokroku, nákladů a harmonogramu. Měl byste mít přístup ke staveništi a být schopen si ověřit, zda se práce skutečně provádějí. Pokud generální dodavatel odmítá předložit faktury, stavební deník nebo odůvodňuje zdržení složitými vysvětleními, je to alarm.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře doporučují, abyste si nechali zpracovat nezávislý právní audit projektu během výstavby, především když vidíte, že se vše nevyvíjí podle plánu. Toto není zbytečný výdaj – je to pojistka, která vám později prokáže, že jste jednal s péčí řádného hospodáře.

Vaše povinnosti v okamžiku, kdy je projekt v ohrožení

Jakmile zjistíte, že se projekt dostává do finančních potíží a že je to vážnější problém, máte řadu povinností, které není možné ignorovat bez právních následků.

Povinnost zjistit skutečný finanční stav SPV a projektu

To znamená, že se musíte podívat na bankovní účty, faktury, smlouvy a komunikaci s věřiteli. Měl byste vědět přesně, kolik kolik má SPV závazků a zda se jedná o společnost, která je schopna splnit své povinnosti. Pokud vám účetní nebo finanční analytik řekne, že se věc vyvíjí špatně, není to pouhá informace – je to varovný signál, který musíte brát vážně.

Není dostatečné říci „neznám čísla, je to věc účetního". Zákon od vás vyžaduje, abyste měl alespoň základní přehled o stavu věcí. Pokud si nejste jistí finanční stavem SPV, měl byste si nechat zpracovat externí audit nebo se poradit s daňovým poradcem.

Povinnost jednat aktivně, pokud vidíte příznaky úpadku

Pasivita vám nepomůže. Když se projekt dostane do potíží, musíte jednat. To znamená:

• Svolejte zasedání statutárního orgánu (pokud jste v představenstvu s více členy) a projednejte situaci.
• Vyžádejte si podrobné zprávy od manažera projektu, stavbyvedoucího a projektanta.
• Komunikujte s generálním dodavatelem nebo bankou – pokud máte úvěr, banka má právo být informována o problémech.
• Zvažte svolání mimořádné valné hromady, kde informujete společníky o stavu věcí.
• Nechte si přepracovat cash flow a rozpočet. Není to teoretické cvičení – jsou to kroky, kterými lze situaci stabilizovat nebo včas říci, že to nejde.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře připomínají, že právě existence těchto jednání, jejich zdokumentování a to, že se rozhodnutí přijímala vědomě a na základě dostupných informací, je později vaší obranou. Soud bude zkoumat, zda jste jednal s potřebnými znalostmi a v obhajitelném zájmu společnosti. Právě dokumentace vašich kroků to prokáže.

Povinnost jednat s péčí řádného hospodáře při jednání se smluvními partnery

Pokud se s dodavatelem dostáváte do konfliktu nebo hádky o faktury a náklady, musíte si uvědomit, že každý e-mail, každé jednání, každé rozhodnutí o tom, zda něco zaplatíte nebo ne, se později posuzuje. Péče řádného hospodáře znamená, že se necháte poradit, že nejednáte unáhleně a že své kroky můžete zdůvodnit.

Pokud se rozhodnete, že fakturu zaplatíte, aniž byste ji ověřil, nebo naopak ji zastavíte, aniž byste měl jasný důvod, může to být posouzeno jako porušení péče.

Rizika spojená s porušením péče řádného hospodáře – co se vám může stát?

Povinnost podat insolvenční návrh – je to skutečně vaše povinnost?

Ano, a to zcela jednoznačně. Podle § 98 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona, ve znění pozdějších předpisů, je statutární orgán (jednatel nebo člen představenstva) povinen bez zbytečného odkladu podat návrh na zahájení insolvenčního řízení, jakmile se dozví nebo při náležité pečlivosti dozvědět měl, že je společnost v úpadku.
Nejedná se o volitelné rozhodnutí – je to právní povinnost.

Jaké jsou následky, pokud návrh nepodáte?

To je velmi vážné. Podle § 99 insolvenčního zákona jste osobně odpovědní za škodu, kterou způsobíte věřitelům tím, že návrh nepodáte včas. Škoda se posuzuje jako rozdíl mezi tím, co by věřitel obdržel, kdyby byl návrh podán včas, a tím, co skutečně obdržel později.

V praxi to vypadá takto: Banka poskytla SPV úvěr 50 milionů na projekt. Generální dodavatel padne a projekt se zastaví. Měsíce trvá, než si všimnete, co se děje, a pak dalších měsíců, než podáte insolvenční návrh. V těch měsících se projekt dál ztrácí na hodnotě, věřitelé čekají na peníze a jejich ztráta roste.

Pak přijde realita – věřitelé, kteří by v insolvenčním řízení obdrželi třeba 50 % své pohledávky, obdrží jen 20 %, protože projekt mezitím ztratil hodnotu. Ten rozdíl – 30 % – vám věřitelé vyčíslí a budou po vás požadovat náhradu.

Lze se od odpovědnosti zprostit?

Částečně ano, ale jen za přísných podmínek. Musíte prokázat, že:

• nepodání insolvenčního návrhu nemělo vliv na rozsah uspokojení věřitelů, nebo
• povinnost podat insolvenční návrh porušil v důsledku okolností, které nastaly nezávisle na jeho vůli a které nemohl odvrátit ani při vynaložení veškerého úsilí, které lze po něm rozumně požadovat (např. přírodní katastrofa, válka).

Druhá varianta je v praxi velmi vzácná. Prokázat, že nepodání návrhu nemělo vliv na uspokojení věřitelů, je také velmi těžké, protože věřitelé vždy budou tvrdit, že včasné řízení by změnilo situaci.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře doporučují jednoduché pravidlo: Jakmile vidíte, že projekt směřuje k úpadku a že neexistuje realistická cesta ven, podejte návrh včas. Lepší je začít řízení s určitou hodnotou majetku, než čekat a riskovat, že během čekacích měsíců všechno zmizí.

Co dělat, aby projektu šlo ještě pomoci – a kdy je na čase vzdát se

Existují situace, kdy lze projekt zachránit. Klíčem je velmi rychlé rozhodnutí a akce.

Scénář 1: Generální dodavatel je ve finanční tísni, ale projekt sám by mohl být rentabilní

Pokud má projekt sám hodnotu, může být možné:

• Najít nového generálního dodavatele, který by projekt převzal a dokončil (za předpokladu, že budoucí tržby stačí na vyplacení nového dodavatele),
• Přizvat další kapitál od nových investorů, aby se projekt stabilizoval,
• Vyjednat s věřiteli (zejména s bankou) nějakou formu úlevy nebo restrukturalizace.

Všechny tyto kroky musí být ale velmi rychlé a pečlivě připravené. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mohou pomoci s vyjednáváním s věřiteli, prověřením nového dodavatele a nastavením nové smlouvy tak, aby byla vaše rizika minimalizovaná.

Scénář 2: Projekt nemá reálnou budoucnost

V takovém případě je nejlepší začít insolvenční řízení hned. Čím dříve, tím lépe. Insolvenční řízení umožňuje, aby se majetek SPV zpeněžil a věřitelé dostali alespoň nějakou část svých pohledávek. Trvání v nejistotě a ochromení projektu jen zhoršuje situaci pro všechny.

Dokumentace jako vaše obrana – proč je klíčová

Zde se vracíme k úplnému začátku: péče řádného hospodáře se dokazuje dokumentací. Jakmile se projekt dostane do problémů a vy budete později žalován, soudy se budou dívat na jednu věc – měl jste vědomosti a jednal jste odpovídajícím způsobem?

Dokumentace, kterou budete potřebovat a kterou vám právníci pomohou zajistit:

• Zápisy ze zasedání statutárního orgánu (pokud je více lidí) nebo alespoň poznámky o tom, jaká rozhodnutí jste přijali a proč,
• E-mailová komunikace s generálním dodavatelem, bankou a dalšími klíčovými partnery – ukazuje, že jste problém věděl a že jste se snažil ho řešit,
• Nezávislé posudky nebo zprávy – pokud si necháte externí audit, zprávu od stavbyvedoucího nebo projektanta, je to důkaz, že jste jednal informovaně,
• Smlouvy a jejich změny – je zásadní, aby všechny změny v projektu byly písemně zdokumentovány a schváleny,
• Finanční výkazy a cash flow analýzy – ukazují, že jste sledoval finanční stav projektu.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře často provádějí právní audit projektů právě z tohoto důvodu – aby byla jistota, že veškerá dokumentace je na místě a že by sloužila jako vaše obrana v případě budoucího sporu.

Pojištění odpovědnosti statutárního orgánu – stojí za to?

Pojištění Directors and Officers (D&O pojištění) je pro jednatele a členy představenstva velmi rozumné. Toto pojištění vás chrání v případě, že budete žalován za porušení péče řádného hospodáře nebo za škody, které způsobíte třetím osobám.

Pojištění pokrývá:

• Náklady na právní zastoupení (které mohou dosáhnout statisíců),
• Náhrady škod, které vám soud přikáže,
• V některých případech i náklady na obhajobu v trestním řízení.

D&O pojištění není povinné, ale je to velmi praktické. Zvláště v momentě, kdy víte, že váš projekt je rizikový (stavby jsou vždy rizikové), je to rozumná investice.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se obvykle podílejí na domlouvání pojistky s pojišťovnou a zajišťují, aby byla pokrytá všechna relevantní rizika.

Podpora od externích poradců – kdy ji vyhledat

Nečekejte na krizi. Pokud vedete developerský projekt, měl byste mít od začátku v týmu:

• Právníka – nejlépe od začátku, aby vám pomohl nastavit SPV, smlouvy a procesy,
• Stavbyvedoucího nebo projektanta – aby vám monitoroval projekt a včas vás upozornil na problémy,
• Finančního analytika nebo účetního – aby vám poskytoval měsíční přehledy cash flow,
• Pojišťovatele – aby vám zajistil pojištění stavby a odpovědnosti.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám mohou pomoci se všemi těmito aspekty. Máme zkušenost s nastavením SPV od začátku, s prověřením dodavatelů (due diligence), s vyjednáváním smluv, a v případě potíží i se zastupováním v soudních sporech nebo v insolvenčním řízení.

Závěrečné shrnutí

Péče řádného hospodáře není jen právní povinnost – je to váš osobní štít. Jakmile se projekt dostane do potíží s generálním dodavatelem, budete čelit situaci, kdy vaše jednání bude posuzováno se zvýšenou intenzitou. Věřitelé, banky a soudy se budou dívat na to, jestli jste věděl o problémech, jestli jste jednal včas a jestli jste měl racionální důvody pro svá rozhodnutí.

Jakmile vidíte, že se projekt vyvíjí špatně, máte povinnost:

• Zjistit si přesně, jaký je finanční stav SPV a projektu,
• Jednat aktivně – svolat schůzky, vyžádat si zprávy, komunikovat s věřiteli,
• Pokud je to možné, hledat cestu, jak projekt zachránit (nový dodavatel, další kapitál),
• Pokud cesta není, podejte včas insolvenční návrh.

Všechny vaše kroky dokumentujte. To je vaše obrana.

Pokud chcete minimalizovat riziko a být si jistý, že jednáte správně, právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou nastavit procesy, procházet s vámi krizovými situacemi a zastupovat vás, pokud se dostanete do sporu.Pojistili jsme se do 400 milionů korun za profesní odpovědnost – a práce s klienty na podobných projektech je naší každodenní realitou.

Neváhejte se na nás obrátit již při prvních příznacích problémů. Prevence je vždy levnější než řešení krize. Kontaktujte nás na konzultace@arws.cz.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře doporučují, aby byl vztah mezi SPV a mateřskou společností velmi jasně dokumentován. Musí existovat řádné smlouvy o dluzích, reálné vyúčtování nákladů a důkazy o tom, že SPV není jen nástrojem, ale skutečně funkční a samostatnou entitou v rámci skupiny.