Přeshraniční aspekty stavebního práva a stavební due diligence v mezinárodním kontextu

Publikováno:14. 1. 2026

Pokud plánujete stavební projekt v zahraničí nebo jste zahraniční investor uvažující o výstavbě v České republice, musíte počítat s mnohdy složitou kombinací právních předpisů. Stavební právo není harmonizováno na úrovni Evropské unie tak, jak tomu je u jiných oblastí, a každý členský stát si udržuje značnou autonomii. V tomto průvodci vám objasníme, jak se stavební právo liší a jaké právní překážky vás mohou čekat.

Shrnutí v bodech

V českém právu platí, že pokud zhotovitel upozorní investora na nevhodnou povahu příkazů nebo dokumentace a investor na provedení trvá, zhotovitel neodpovídá za vady tím vzniklé dle § 2594 občanského zákoníku.

Technický dozor stavebníka (TDS) je klíčovou osobou kontrolující kvalitu a soulad s projektem. Jeho role by měla být smluvně ošetřena včetně jeho odpovědnosti za vady a nedodělky.

ARROWS advokátní kancelář

konzultace@arws.cz 245 007 740

Kolaudace a uvedení stavby do provozu

Po dokončení stavby následuje řízení o povolení užívání (kolaudace). Stavební úřad zkoumá, zda byla stavba provedena v souladu s povolením a zda neohrožuje život a zdraví, v souladu s § 230 a násl. stavebního zákona.

Kolaudace se může protahovat, pokud chybějí doklady:

Certifikáty a prohlášení o vlastnostech zabudovaných materiálů.
Revizní zprávy (elektro, plyn, spalinové cesty).
Geodetické zaměření skutečného provedení stavby.

Pro zahraničního investora je kritické smluvně vázat poslední část platby zhotoviteli, tzv. pozastávku, až na úspěšnou kolaudaci a odstranění všech vad a nedodělků.

Závěr

Přeshraniční stavební projekty jsou komplexní disciplínou. Ani zkušený zahraniční investor nemůže automaticky předpokládat, že stejné principy fungují v České republice. Právní rámec – od nového stavebního zákona přes specifika katastru nemovitostí až po smluvní standardy – vyžaduje lokální expertízu.

Klíčové body pro investora:

1. Právní due diligence je nutnost – odhalte rizika pozemku před koupí.

2. Smlouva na míru – nepoužívejte vzory bez adaptace na české právo a váš konkrétní projekt.

3. Nepodceňte povolovací proces – nový stavební zákon mění pravidla hry.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se dlouhodobě věnují přeshraničním stavebním projektům. Víme, jak se pohybovat v prostředí českého stavebního práva a umíme propojit zahraniční investory s místní realitou. Pokud chcete minimalizovat rizika, neváhejte nás kontaktovat na konzultace@arws.cz. Jsme pojištěni na škodu až do 400 milionů korun a díky síti ARROWS International řešíme případy s mezinárodním prvkem.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k přeshraničním aspektům stavebního práva

1. Jako zahraniční investor, jakou právní formu mám zvolit pro nákup pozemku?

Nejčastěji se zřizuje účelová společnost (SPV) – česká s.r.o., která vlastní pozemek. Výhodou je oddělení rizik, možnost registrace k DPH a transparentnost pro banky. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře zajistí založení společnosti a nastavení holdingové struktury.

2. Jak dlouho trvá získání stavebního povolení?

Lhůty se liší dle složitosti stavby a místa. Ačkoliv zákon stanoví lhůty v řádu týdnů či měsíců, v praxi včetně přípravy dokumentace a získání vyjádření dotčených orgánů počítejte u větších projektů s měsíci, někdy i rokem a více. Právní zastoupení může proces zefektivnit tím, že předchází procesním chybám.

3. Jaký je rozdíl mezi FIDIC a českou smlouvou o dílo?

FIDIC je komplexní systém smluvních podmínek pro velké projekty s detailním rozdělením rizik a administrací. Česká smlouva o dílo dle občanského zákoníku je stručnější, ale dává stranám velkou volnost. Pro mezinárodní financování je FIDIC často nutností.

4. Co je to Jednotné environmentální stanovisko (JES)?

Jde o nový institut dle zákona o jednotném environmentálním stanovisku, který slučuje závazná stanoviska z oblasti životního prostředí (ochrana přírody, ovzduší, vody atd.) do jednoho správního aktu, což zjednodušuje přípravu stavby.

5. Jaké jsou sankce za stavbu bez povolení („načerno“)?

Stavební úřad nařídí odstranění stavby. Dodatečné povolení je možné jen za přísných podmínek. Pokuty mohou dosahovat až 2 000 000 Kč dle § 302 stavebního zákona, v některých případech, jako jsou památkové zóny, i více.

6. Jakou roli hraje advokát v procesu výstavby?

Advokát neřeší technické detaily, ale zajišťuje, aby byl projekt právně průchodný: od prověrky pozemku (title check), přes nastavení smluv s architekty a dodavateli, až po zastupování ve správním řízení a řešení sporů. Kontaktujte nás na konzultace@arws.cz.

ARROWS advokátní kancelář

konzultace@arws.cz 245 007 740

Autor článku:

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.

Advokát, řídící partner

LinkedIn|Ev. č. ČAK 14551

Řídící partner advokátní kanceláře ARROWS, advokát Jakub Dohnal se dlouhodobě zaměřuje na transakční poradenství, zejména v oblasti prodeje společností a developerských projektů. Je autorem knihy Jak prodat firmu s nemovitostmi, která je v prodeji u všech velkých domů. Právní služby spojuje s praktickým přesahem do byznysu – propojování projektů s investory a naopak.

dohnal@arws.cz 245 007 742

Čtěte také:

Upozornění:

Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (konzultace@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.